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美商業地產巨頭塔博曼沉寂後的中國擴張之路
與美國最大的商業地產開發商西蒙集團同時進軍亞洲的塔博曼集團，如今正在加大進軍中國的步伐，而早在4年前，西蒙集團已經鎩羽而歸，退出中國市場。
作為美國第十大商業地產開發商的塔博曼集團，在亞洲市場選擇瞭與行業龍頭西蒙集團不同的發展策略和路徑，先取道韓國、積累經驗，在西蒙退出中國一年後的2011年，才開始正式進入中國商業地產市場。
作為一傢擁有超過63年商業地產開發運營經驗的美國開發商，塔博曼能否避免重蹈西蒙集團的覆轍？
塔博曼的6年"沉寂"
2005年7月，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司西蒙集團攜手摩根士丹利房地產基金、深國投商用置業有限公司(以下簡稱"深國投商置")，進軍中國商業地產市場。第一站選擇瞭杭州，三方合作開發一個4.6萬平方米的購物中心。
深國投商置是母公司深國投為配合沃爾瑪在中國的發展專門成立的商業地產開發公司，當時沃爾瑪正計劃將其在中國的店鋪數量由48傢增加到90傢，而西蒙和摩根士丹利、深國投商置三方的合資企業已擁有超過12個可開發項目，西蒙集團與摩根士丹利各持有合資企業32.5%股權，深國投商置持有35%。
這一年，成立於1950年的另一傢美國商業地產巨頭塔博曼，也緊跟西蒙的腳步，開始進軍亞洲市場。不同的是，塔博曼將第一站選在瞭韓國，而且速度也比攜手摩根士丹利的西蒙慢得多。直到2008年4月，塔博曼在亞洲的第一個購物中心韓國IFC的第一傢旗艦店，韓國樂天百貨才簽約入駐。
此後，塔博曼在亞洲市場一直進展不快，在塔博曼亞洲總裁MorganParker2009年10月辭任之際，西蒙集團已經借助深國投商置在中國建立瞭5個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城項目。
但2010年2月，西蒙集團就將其持有的合資公司股權及上述項目全部轉讓給深國投商置，退出中國。"原來就是想借助外資巨頭的資金和管理技術，但經過幾年的實踐發現，外資方在商業地產的招商和經營管理環節中並沒有多大優勢可言，同時經營管理成本卻高出本土企業數倍。而受金融危機影響，這些外資公司總部資金鏈也出現緊張，無法繼續向中國的投資項目進行輸血。"一位業內人士如此描述西蒙的退出原因。
西蒙的退出，並沒有影響塔博曼在中國的擴張計劃，2010年10月，塔博曼亞洲新任總裁(Rene?Trem-blay)唐和耐上任，曾在2007年至2008年擔任國際購物中心協會國際主席的他，很快便找到瞭切入中國市場的機會。
次年，唐和耐邀請到在北美和亞洲學習工作多年、擁有商業地產投資開發運營超過13年的張國華[0.55%]加盟，張國華此後參與促成塔博曼獲得西安及鄭州的2個合資項目。
"曲線救國"
與西蒙集團有所不同，塔博曼並沒有在一開始就直接與中國開發商合作。
2011年8月，塔博曼亞洲斥資1.5億元收購中國零售物業顧問公司華夏柏欣經營管理顧問有限公司(以下簡稱"華夏柏欣")的90%股權。當時，華夏柏欣在北京、成都、重慶、廣州、上海、深圳和沈陽已經擁有7傢公司，服務過超過200個商業地產(專題閱讀)項目，服務商業面積超過2200萬平方米。
"塔博曼剛來中國，人生地不熟，首先面臨的是組建團隊。而華夏柏欣在中國服務過那麼多項目，對中國商業地產市場非常瞭解，整個團隊也非常優秀，收購後更加有利於塔博曼在中國的發展。"如今已是塔博曼亞洲中國區董事總經理的張國華向經濟觀察報稱。
收購後，唐和耐出任塔博曼華夏柏欣董事長，而華夏柏欣的創始人譚佑華出任塔博曼華夏柏欣的總裁兼首席執行官。
2012年5月，華夏柏欣幫助塔博曼獲得中國第一個項目。當月，塔博曼斥資3億元收購瞭西安王府井商業運營管理公司(以下簡稱"西安王府井")50%股權，西安王府井在2011年出資7.9億元與陜西富力地產合作開發總體量13萬平方米的購物中心項目。"西安王府井持有該購物中心項目的60%股權，富力地產持有40%股權。"張國華介紹，"不算地價，總投資十幾個億。"
去年2月，塔博曼又耗資2.21億元收購鄭州王府井商業管理有限責任公司(以下簡稱為"鄭州王府井")的49%股權，而鄭州王府井擁有總建築面積13.5萬平方米的溫哥華購物中心項目65%權益，收購後塔博曼擁有該項目31.85%的權益，鄭州王府井的控股比例則下降至33.15%。"雖然塔博曼在鄭州項目是小股東，在西安也和王府井股權相等，但是項目前期的設計、後期招商和運營都是由我們塔博曼主要來做，王府井作為百貨主力店來進駐，這都是寫進合作協議的。"張國華稱，"而當地的開發商隻負責建設施工。"
對於王府井引進塔博曼的原因，張國華解釋，"王府井開始想做百貨，但是拿瞭這兩個項目後，發現太大瞭，可租賃面積10萬多平方米，做購物中心又缺乏經驗，引進擁有60多年商業地產開發經驗的塔博曼，對雙方來說都非常有利。""去年，塔博曼平均租戶每平方英尺的銷售額為721美元。"張國華稱，"年復合投資回報率能夠達到22%，中國這兩個項目的年復合投資回報率，我們內部也要求達到15%-16%。"
如今，鄭州溫哥華項目也和西安項目一樣，改名為"cityon"購物中心，預計明年底開業，總投資15億元左右。
擴張之路
在拿下鄭州項目2個月前的2012年底，塔博曼將旗下塔博曼華夏柏欣的部分業務，以1550萬美元的價格出售給瑞安房地產子公司上海新天地。"出售的業務是做服務的，因為我們隻做購物中心開發運營，不做服務。"張國華稱，"業務骨幹和高管團隊沒有流失，全部保留，以便於更加心無旁騖地開展核心業務。"
塔博曼將華夏柏欣北京和上海辦事處的40位核心員工和高管團隊保留，但是華夏柏欣的創始人譚祐華率領其他員工加盟瑞安地產，並直接接管瞭瑞安旗下的商業地產業務。
西安cityon項目位於西安未央大道與鳳城七路交匯處，計劃2017年開通的地鐵2號線和4號線也在此交匯，同時毗鄰西安市政府和西安北站高鐵站。
除占地2萬平方米的王府井百貨外，該項目將引進300多傢國內外中高端品牌、餐飲、影院及娛樂設施。"其中將引進大約75%的國際品牌，絕大部分是第一次來西安，甚至整個西北，這是塔博曼的優勢，另外25%是本土品牌。"張國華介紹，"目前已經開始簽約，整個購物中心定位為中高端的區域性購物中心"。
如今，鄭州city on項目也在招兵買馬，"主要團隊還是以當地招聘為主，但是管理人員是我們塔博曼派駐過去的。"張國華表示。
"除瞭引進國際品牌外，也會引進當地特色品牌，比如餐飲，鄭州項目就有可能引進河南燴面，因為這也是河南的特色，河南人也都愛吃。"張國華介紹。
對於緣何率先進入西安和鄭州二線城市，張國華解釋，"從邏輯上來說，我們也應該先進入北京、上海這些一線城市，我們更傾向於先進入上海，但是當時在上海和北京沒有合適的項目，未來也會重點關註上海和北京一線城市以及華中等省會城市，有合適機會肯定會進入。"
至於進入的方式，張國華表示，目前主要還是以合作開發建設為主，"因為現在做得好的購物中心不多，未來不排除采取收購的方式。但塔博曼一般一年也就開一兩個購物中心，我們在中國也會一樣，隻做好的項目，並不會盲目擴張。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/09562890579.shtml
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