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中國投資者突進倫敦樓市:年投318億搶房
近期，中國投資者掀起西進倫敦熱潮，撲向房地產。據不完全統計，從去年6月至今，目前已公開的中國內地機構投資者投向倫敦房地產投資資金已有30億英鎊(約合人民幣318億元)，其中不乏萬達集團等大型開發商。第一太平戴維斯(S avills)國際住宅部副董事安德魯·霍金斯在接受南都記者專訪時表示，"中國開發商是用很新鮮的角度來看倫敦市場，他們看到有機會，也動用瞭很大的投資，希望把握這些機會。"不過在美好回報面前，中國投資者依然面臨倫敦房地產市場政策的調整。南都記者獲悉，近期海外投資者出售樓房將新添最高30%的稅收。
中國資本積極西進
中國國務院總理李克強上個月對英國進行正式訪問之後，倫敦迎來多傢中國投資者。
最新一輪中國投資者是金融機構。6月20日，中國人壽聯手兩傢公司以7.95億英鎊購買倫敦地標---金絲雀碼頭的30層1 0 Up p e rBankStreet大樓70%的股權。6月25日，剛被選為倫敦人民幣業務清算行的中國建設銀行通過非公開交易收購倫敦金融城111O ldB roadStreet寫字樓作為其歐洲新總部，交易價格約為1.11億英鎊。而知名的開發商則在倫敦積極拿地。
而在此之前，今年1月，綠地集團購入倫敦西南部的啤酒廠R amB rew ery地塊，還將開發泰晤士河岸邊、倫敦金融核心區---金絲雀碼頭區域內的一處超高層公寓，總投資額達12億英鎊。
這一輪火熱的投資源自2013年。2013年6月，綠地的同行萬達集團公佈稱，投資約7億英鎊建設倫敦"九榆樹"項目，其中土地收購價為9000萬英鎊。這是中國企業首次在海外投資建設高端酒店。2013年7月，平安保險集團以2.6億英鎊購下倫敦金融城的地標性建築勞合社大樓。在第一太平戴維斯(Savills)國際住宅部副董事安德魯·霍金斯看來，作為離岸人民幣業務規模僅次於香港的倫敦，最近5年迎來快速增長的中國資本，尤其是中國的開發商。
"倫敦一向都是競爭很大的、自由的市場。中國開發商是用很新鮮的角度來看倫敦市場，他們看到有機會，也動用瞭很大的投資，希望把握這些機會。"安德魯·霍金斯對南都記者表示。霍金斯有著超過10年的倫敦及國際市場房地產項目開發及顧問經驗，為倫敦多傢著名地產公司提供專業顧問服務。
投資地產三大方式
不過，中國資金進入倫敦房地產業已較其他國傢的資金更晚。倫敦上市房地產公司H elical B arPlc開發主管季博德對南都記者表示，"我們有美國和瑞士的合作夥伴。以運作的Barts Square項目為例，7成資金來自美國的夥伴，其他融資是貸款或個人的保證。"季博德對南都記者表示，H elical B arPlc信用記錄非常好，且跟很多銀行關系很好，能拿到貸款，現在沒跟其他投資者討論合作事宜。
在季博德看來，若中國資本希望加入到當地地產開發業務，未來也許能合作。而萬華法拍撤回這類合作方式目前幾乎未出現。
目前，中國資本投資倫敦房地產的方式有三類。部分非房地產開發商機構選擇直接進行物業的收購，這類收購標的往往是具有歷史和地標性的建築。部分投資者選擇以股權方式收購倫敦房地產公司或擁有房地產的機構；而也有部分投資者選擇在當地成立LP或子公司來負責房地產項目收購和運作。
而吸引中國資本的關鍵，在於投資收益最近幾年都維持不錯的水平。早前平安保險和中國人壽的投資回報均在5%-6%。
作為資深開發人士，季博德對南都記者表示，目前商業房地產和住宅房地產的收益接近，年化收益率在4.5%。而隨著房地產的價值在上升，未來收益水平更為可觀。
安德魯·霍金斯亦贊同該觀點。他認為，倫敦房地產的回報率平均來說能達到4.6%。不過，霍金斯說，投資者持有起碼5年，因倫敦真正的回報是資金的增值方面，這是一項中長期的投資。
倫敦房價將大漲
倫敦乃至英國房地產的回報，曾一度被認為是國際投資者的湧入推高房價的結果。
"其實少於10%的物業的投資者來自海外，這仍然是個很小的比例。"霍金斯解釋稱，國際投資者正在扮演一個使倫敦房價持續穩定增長的角色，他們尚未造成不利的價格增長。
在霍金斯看來，真正支撐倫敦房價和高收益的原因是房屋供應。霍金斯對南都記者表示，市場對倫敦優質的新建物業需求是很高。倫敦是個成熟的有穩定租金回報的城市，也是一個很大的古老的城市，房源有限。
據霍金斯預計，未來20年，倫敦不會有太多的房源出來。據計算，以目前的建築速度，未來5到6年，能提供的單位將比市場需要的缺少瞭2萬個。與此同時，他認為，估計在未來五六年，在倫敦中部的房地產價格增長在20%-25%。
除瞭住宅房地產外，商業房地產租金升起來也非常快，以H elical Bar Plc為代表的不少本土大型房地產商都進行多元化策略，同時開發商業地產和住宅地產。
海外投資者賣樓將交稅
英國政府正在推動一項促進投資的方式。霍金斯對南都記者表示，英國政府在未來兩個月推出一項法律，中國等地的投資者可以盡快拿到簽證，可以來倫敦現場看建築工程。而與此同時，中國銀行在倫敦設立一個大型辦事處，也提供一些英鎊的貸款給中國投資者。
不過，在利好消息的背後，將迎來新的變動。最近個稅的改變，將國際投資者和英國的買傢放到平等地位。據悉，以前國際投資者賣樓不需要交稅，而英國本地投資者要繳納。
據霍金斯介紹，現在兩類買傢都要交稅。該稅收針對物業的價值以及持有物業的時間，大約納稅范圍在10%-30%，目前對市場的影響不大。
而另一個較大的變數則是針對當地抵押貸款的政策將產生變化。事實上，近期在房價飆漲的同時，英國的抵押貸款增長卻有所放緩。
一傢總部在上海的險企保險精算人士曾對南都記者表示，倫敦房地產是否有泡沫一直是業界爭議的焦點，而無論倫敦房地產市場如何變化，中國投資者的退出是值得考慮的問題。
不過，也有業界人士認為，連李嘉誠都在2005年買地，2014年其項目獲得英國有關部門通過，正躍躍欲試開發倫敦的項目，顯然，倫敦的房地產投資依然存在空間。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-13/08362816617.shtml
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